一、制定的背景和意義
城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價是城鎮(zhèn)土地市場的指導(dǎo)性價格，是政府管理和調(diào)控土地市場的基本手段，是核算土地資產(chǎn)收益、確定土地使用權(quán)出讓底價的重要依據(jù)，也是保障土地所有者、使用者的合法權(quán)益，規(guī)范土地管理和土地價格體系提供可靠的依據(jù)。
基準(zhǔn)地價的及時更新，也可為政府開展土地有償使用、盤活存量土地、優(yōu)化土地資源配置提供重要參考；為政府制定地價政策，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)流向，促進(jìn)城市土地的合理利用和國家產(chǎn)業(yè)政策的實施提供參考；為公眾了解本地區(qū)的地價政策提供技術(shù)平臺。
二、編制的依據(jù)
本次更新依據(jù)《河南省自然資源廳關(guān)于開展城鎮(zhèn)土地級別與基準(zhǔn)地價更新調(diào)整工作的通知》（豫自然資辦函〔2023〕10號）文件要求和工作部署，并根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》等技術(shù)文件，制定開封市中心城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價。
三、工作目標(biāo)
按照國土資源部頒布的《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》和《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》及河南省自然資源廳的有關(guān)要求，在全面調(diào)查、處理和分析市中心城區(qū)范圍內(nèi)影響土地質(zhì)量的因素、因子基礎(chǔ)上，在城鎮(zhèn)土地級別與基準(zhǔn)地價信息系統(tǒng)支持下，完成市中心城區(qū)商服用地（不含商務(wù)金融用地）、商務(wù)金融用地、住宅用地、工業(yè)倉儲用地、公共管理與公共服務(wù)用地、交通運(yùn)輸用地的土地級別劃分工作；運(yùn)用土地市場交易資料，確定各級商服用地（不含商務(wù)金融用地）、商務(wù)金融用地、住宅用地、工業(yè)倉儲用地、公共管理與公共服務(wù)用地、交通運(yùn)輸用地的基準(zhǔn)地價。
四、主要內(nèi)容
主要內(nèi)容分工作范圍、級別劃分、基準(zhǔn)地價更新部分。
一是工作范圍。本次更新調(diào)整范圍以《開封市國土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）》中心城區(qū)土地使用規(guī)劃圖為依據(jù)，在保證集中連片的前提下，按照明顯的線狀地物、行政界線進(jìn)行調(diào)整確定，包括了市中心城區(qū)和汴東先進(jìn)制造業(yè)開發(fā)區(qū)。
二是級別劃分。根據(jù)開封市中心城區(qū)自然社會經(jīng)濟(jì)概況，按照《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》的要求，劃分和確定了商服用地、商務(wù)金融用地、工業(yè)倉儲用地、公共管理與公共服務(wù)用地、交通運(yùn)輸用地的土地級別。
三是基準(zhǔn)地價更新。在級別劃分的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地市場情況，按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的技術(shù)方法，確定各用途級別基準(zhǔn)地價。
五、有關(guān)政策問答
（一）本次更新調(diào)整主要地類是什么？
本輪更新調(diào)整主要地類有商服用地、商務(wù)金融用地、住宅用地、工業(yè)倉儲用地、公共管理與公共服務(wù)用地、交通運(yùn)輸用地6類，并參考國土空間規(guī)劃用地類型名稱，將商服用地、工業(yè)倉儲用地、交通運(yùn)輸用地細(xì)分到二級類。
（二）本次基準(zhǔn)地價內(nèi)涵是什么？
各用地開發(fā)程度設(shè)定為七通一平，即通路、通電、通訊、通上水、通下水、通暖、通氣及土地平整。
容積率也有所調(diào)整，其中商服用地容積率為1.8，商務(wù)金融用地容積率2.0，住宅用地容積率為2.0，工業(yè)倉儲用地容積率為1.0，公共管理與公共服務(wù)用地容積率為1.5，交通運(yùn)輸用地容積率為1.0。
各地類的使用年限為各類用地的土地使用權(quán)法定最高出讓年限。商服用地40年，商務(wù)金融用地40年，住宅用地70年，工業(yè)倉儲用地50年，公共管理與公共服務(wù)用地50年，交通運(yùn)輸用地50年。
本次估價基準(zhǔn)日為2024年1月1日。
相關(guān)文件：關(guān)于公布開封市中心城區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價的通知